Как изменится рынок недвижимости с 1 июля 2019 года

О том, каким девелоперам разрешат «играть» по старым правилам и как отразятся новации на цене жилья, комментарий нашего постоянного эксперта Романа Савичева, генерального директора ОАО «Юридическое агентство «СРВ», признанного одним из крупнейших в России по версии авторитетного портала Право.ру.

- Напомню, что в России почти 15 лет действовал ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», - говорит Роман Савичев. - У него было два плюса: дольщики вкладывались в строительство еще на стадии котлована, и в результате квартиры им обходились на 10 - 30 процентов дешевле, а строительная фирма получала прямые инвестиции, минуя банки с их грабительскими процентами. Минус у этой системы один, но существенный - обманутые дольщики. Когда государство вплотную узрело это явление, бедствие приобрело катастрофические масштабы. Полумеры - «посадки» владельцев строительных компаний, выплаты скромных компенсаций пострадавшим, изобретение различных схем по замене обанкротившихся девелоперов - все это уже не очень помогало. Тем более что за банкротствами, как выяснилось, все чаще стали прослеживаться не объективные обстоятельства, а откровенно криминальные дела. То есть мошеннические фирмы привлекали деньги дольщиков, даже не планируя ничего строить. По данным РБК, на начало прошлого года в России насчитывалось 1260 проблемных домов, на которых «висело» 80300 договоров долевого участия, за каждым из которых семья в 3 - 5 человек.

В результате наш президент сказал «хватит» и поручил Правительству РФ подготовить закон, предусматривающий полный отказ от долевого строительства. В декабре прошлого года такой закон - № 478-ФЗ - был принят Госдумой и подписан Владимиром Путиным. Главная новация этого документа - переход строительных компаний на проектное финансирование, предусматривающее использование банковских эскроу-счетов, на которых будут храниться деньги граждан, желающих получить заветное жилье в той или иной новостройке. То есть средства поступают не застройщику, а банку и будут храниться на эскроу-счетах до сдачи дома. Лишь после этого часа «Х» строительная компания получит заработанные денежки. А непосредственно возводить жилье ей придется за свой счет либо используя банковские кредиты.

Эта схема гарантирует гражданам сохранность средств. Однако породит она и цепь негативных явлений. Во-первых, безусловный рост цен на жилье, который прогнозируют практически все эксперты. Ведь одно дело, когда фирма бесплатно пользуется деньгами дольщиков, вкладывая их в строительство. И совсем другое, когда придется брать кредит в банке. Удорожание «квадратов» произойдет процентов на тридцать, и в этой связи не совсем понятна выгода гражданина, «загнавшего» деньги на эскроу-счет и ждущего год-два, пока фирма достроит дом. По сути, это простое бронирование, и, вероятно, в первую очередь оно будет востребовано, чтобы застолбить за собой место в очереди людей, желающих получить жилье в том или ином месте в конкретном элитном доме. Второй минус - это вероятный уход с рынка небольших строительных фирм, которые не потянут банковские кредиты.

Процесс ухода от долевого строительства очень болезненный, но это как раз тот случай, когда хвост собаке приходится рубить по частям, чтобы не вызвать деструктивные процессы в экономике и социальной сфере.

Обращаю внимание читателей, что введение эскроу-счетов коснется автоматически всех застройщиков с 1 июля 2019 г. Те из них, кто получил разрешение на строительство до этой даты, продолжат возведение жилья по старым правилам (т. е. опираясь на договоры, заключенные с дольщиками). Поблажки предусмотрены для тех девелоперов, которые вписываются в критерии Правительства РФ, предусмотренные для таких ситуаций - дом должен быть в определенной степени готовности. На Ставрополье, по данным краевого управления по строительному и жилищному надзору, таким критериям соответствуют 53 застройщика, которые возводят 140 объектов. Остальным с 1 июля нужно готовиться к проектному финансированию. В связи с новациями в законодательстве следует обратить внимание на инициативу губернатора Владимира Владимирова, направленную на сокращение числа обманутых дольщиков. Возмещение потерь получат около 300 человек, ставших жертвами банкрота-застройщика, возводившего многоэтажки в Ставрополе: на улицах города-побратима Безье и Тюльпановой. Им обещано выплатить до 10 октября 2019 года 200 млн рублей из краевого бюджета через инвестиционное ипотечное агентство.

Если же вернуться к образу хвоста, который власти вынуждены рубить по частям, то следует сказать пару слов о постановлении Правительства № 480 от 22.04.19 г., о котором мы упомянули в начале разговора. Этим документом утверждены критерии, в соответствии с которыми застройщик вправе привлекать средства дольщиков - без использования эскроу-счетов! - даже по договорам, предоставленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. То есть для кого-то час «Х» будет отложен. Для кого же? Например, если проект строительства реализуется в рамках договоров о комплексном развитии территории, с передачей государству объектов социальной инфраструктуры (видимо, школ, детсадов и т. д.). В привилегированном списке в соответствии с постановлением Правительства РФ № 480 окажутся и крупные системообразующие строительные компании, если общая площадь возводимых ими домов не менее 4 млн «квадратов» в четырех регионах, а также те, кто изъявил желание достраивать чьи-то проблемные объекты.