Управляющие компании раскроют свои секреты

Однако теперь таким компаниям придется раскрыть большинство «профессиональных» секретов. К этому их обязало правительство РФ, в сентябре утвердившее своим постановлением № 731 стандарты раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. О том, что изменится с принятием этого документа для собственников и самих управляющих компаний на Ставрополье, корреспондент «СП» беседует с первым заместителем председателя комитета СК по ЖКХ Ольгой Силюковой.  

- Ольга Александровна, предлагаю оттолкнуться от 731-го постановления, призванного сделать сферу управления жил­фондом более «прозрачной». Что конкретно прописано в этом документе и в какие сроки мы должны заметить изменения?

- В течение двух месяцев с момента вступления в силу этого постановления, то есть к концу декабря, управляющие компании обязаны обнародовать информацию о своей деятельности. Предусмотрено несколько способов для этого. Во-первых, это размещение на официальном сайте управляющей компании, если таковой имеется, или интернет-ресурсе соответствующего органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. Во-вторых, в официальных печатных СМИ, в которых публикуются акты органов местного самоуправления территории, где организация осуществляет деятельность. В-третьих, для этих целей используются информационные стенды в помещении организации; она также должна давать ответы на запросы, поданные в письменном или электронном виде.

Применительно к Ставрополью есть идея аккумулировать такую информацию на сайте краевого комитета по ЖКХ. Хотелось бы, чтобы это был единый, доступный каждому ресурс, отражающий полную картину рынка управляющих компаний региона.

Теперь о том, какие сведения подлежат раскрытию. Прежде всего это общая информация об управляющей организации, то есть сведения о государственной регистрации; почтовый и фактический адрес, контактные телефоны и режим работы. Также УК предоставляет перечень многоквартирных домов, находящихся в ее управлении, с указанием адресов и общей площади помещений в них и, что немаловажно, список домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты с указанием причин. Последнее, согласитесь, может стать своеобразной подсказкой потребителю. Учитывая эту информацию, он в состоянии делать какие-то выводы о работе конкретной УК. То же можно сказать и об информации о фактах привлечения компании к административной ответственности, которые также в обязательном порядке должны быть обнародованы. Далее - открываются сведения о членстве в саморегулируемой организации или других профессио-нальных объединениях.

Раскрытию подлежат годовая бухгалтерская отчетность управляющей организации, сведения о доходах и расходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами. Это делается для того, чтобы собственники понимали, на что тратились их деньги. Все расходы должны быть «разложены по полочкам» по каждому многоквартирному дому. Скажем, ремонт подъезда - одна сумма, текущий ремонт кровли - другая, зарплата дворнику - третья и т. д.

- Но ведь управляющие компании, согласно Жилищному кодексу, и прежде должны были отчитываться перед собственниками по этому поводу...

- Да, кодекс обязывает компании отчитаться перед собственником об исполнении договора в первом квартале периода, следующего за отчетным, но есть одно «но»: закон предусматривает, что предоставление подобного отчета должен инициировать собственник. А он у нас, как известно, в большинстве своем достаточно пассивен и юридически не подкован. Этим и пользуются УК. Чаще всего они вывешивают у подъездов таблицу с формальными сведениями о проделанной работе, из которой ничего не понятно. Постановление, о котором мы говорим, - этот попытка вытащить на свет информацию о том, как соотносятся объем, количество и качество предоставленной УК услуги с теми деньгами, которые собственник заплатил за нее. Другими словами, компания должна раскрыть свои расценки в пересчете на единицу измерения, чтобы люди могли понимать, дорого она берет за свои услуги или нет. К примеру: уборка одного квадратного метра придомовой территории с определенной периодичностью стоит столько-то, а содержание погонного метра внутридомовых инженерных сетей - столько.

Помимо этого раскрытию подлежит информация о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, которые управляющая компания покупает у ресурсо-снабжающих организаций с указанием конкретных поставщиков.

- Думаю, не открою вам секрета, что подавляющее большинство УК придерживаются мнения, что они не должны заниматься покупкой-продажей коммунальных ресурсов, и соответственно не занимаются этим.

- Этот вопрос действительно до сих пор не урегулирован. Управляющие компании не хотят заниматься оказанием коммунальных услуг, поскольку это не приносит им прибыли, но позиция федерального центра однозначна: на границе дома энергоресурс должна встретить именно УК. Она же обязана проконтролировать его соответствие - по качеству и объему - установленным нормам. Должен быть посредник между обывателем, который не разбирается в тонкостях функционирования системы жилищно-коммунального хозяйства, и поставщиками. Этот посредник должен держать руку на пульсе снабжения многоквартирных объектов водой, теплом, электричеством и газом и контролировать, до нужной ли температуры нагревается вода, нет ли серьезных сбоев в освещении и т. д. В этом и состоит смысл управления домом. Именно с раскрытием информации о ценах, по которым приобретаются энергоресурсы, станет ясно, какие компании на самом деле управляют вверенным им жилфондом, а какие только прикрываются вывеской УК, на деле занимаясь лишь обслуживанием.

- Не приведет ли это к тому, что УК попросту будут накидывать свой процент к существующему тарифу?

- Они не имеют на это права. Тарифы - это регулируемая государством сфера деятельности. Те компании, которые реально занимались управлением многоквартирными домами, прекрасно знают, где изыскать средства на покрытие своих издержек по предоставлению коммунальных ресурсов. Во-первых, в договоре с собственниками изначально закладывается определенная сумма на управление. Во-вторых, взять хотя бы штрафные санкции, применяемые к ресурсоснабжающим организациям. Это достаточно неплохой люфт: там горячую воду недогрели, здесь были перерывы в подаче холодной воды. Если все это контролировать и вести серьезную претенциозную работу с ресурсовиками, на штрафах можно выгадать реальные деньги.

- Вы знаете примеры, когда компании реально управляют общедомовым имуществом?

- Знаю. К сожалению, их немного. И руководители таких организаций все чаще смотрят на то, как работает основная масса компаний этого направления, и задаются резонным вопросом: а почему бы и мне не снизить планку? Но давайте вспомним, для чего создавались управляющие компании, в чем заключается идеология реформы ЖКХ. Предполагалось, что среднестатистическая УК будет представлять собой организацию, которая управляет несколькими домами: двумя-тремя, от силы пятью-шестью. Что управляющий знает каждого жильца в лицо, в курсе проблем каждого дома, каждой квартиры. Эти организации, по задумке, должны заниматься управлением домами, сбором платежей с населения за коммунальные ресурсы, а в случае необходимости - судебными разбирательствами.

В действительности же, как мы знаем, получилось иначе: управляющие компании изящно устранились от большинства своих обязанностей, и неподготовленный собственник остался наедине с целым ворохом проблем. Даже принятие 731-го постановления вряд ли что-то одномоментно и кардинально изменит. На мой взгляд, можно рассчитывать как минимум на то, что те же управляющие компании начнут анализировать, сравнивать свою деятельность с тем, как работают другие.

Безусловно, в дальнейшем эта сфера будет все больше упорядочиваться. Уже сегодня федеральный центр рассматривает варианты осуществления контроля за деятельностью управляющих компаний. Сейчас разрабатываются правила, стандарты оказания услуг, обсуждаются механизмы применения штрафов и т. д. Уже в недалекой перспективе мы ожидаем перехода этого сегмента рынка к корпоративной ответственности. Иными словами, если УК хочет работать, ей необходимо будет вступить в саморегулируемую организацию (СРО). Что это даст? Сегодня компании самостоятельно решают, какие услуги предоставлять и сколько платить, например, тому же дворнику. Отсюда и разброс цен, и путаница. Впоследствии установлением правил игры - единых для всех - будут заниматься именно СРО - своеобразные цеха профессионалов.

- Каковы перспективы создания такой саморегулируемой организации на Ставрополье?

- Не без гордости скажу, что с недавних пор это уже свершившийся факт. В крае создана и зарегистрирована СРО «Северо-Кавказский жилищно-коммунальный центр «Гарант». В нее вошли 27 управляющих компаний из Железноводска, Минеральных Вод, Кисловодска, Георгиевска, Пятигорска и Ставрополя. По сути, это те компании, которые двигали в крае реализацию 185-го Федерального закона, самые активные и прогрессивные. Комитет Ставропольского края по ЖКХ активно сотрудничает с этой организацией. Мы заинтересованы в том, чтобы в регионе наконец определились правила игры в сфере управления жилфондом. Кроме того, СРО - орган, который может повлиять на того или иного игрока на этом рынке, что тоже очень ценно. Ведь комитет как орган исполнительной власти в большинстве случаев вправе лишь выдавать рекомендации управляющей компании. А жалобы на их деятельность к нам приходят практически ежедневно.

СРО «Северо-Кавказский жилищно-коммунальный центр «Гарант» только начинает работать. Но первые результаты уже видны. В частности, разработаны стандарты и правила предпринимательской деятельности в сфере управления многоквартирными домами, которых должны придерживаться ее участники. Недавно я присутствовала на собрании членов СРО. Честно скажу, было очень приятно видеть живое обсуждение актуальных вопросов отрасли. Значит, постепенно у нас формируется круг профессионалов. Да, членство в СРО пока не является обязательным условием для управляющих компаний. Сегодня в нее вступают по желанию, потому и участников пока не так много. Однако в недалеком будущем, я уверена, их число серьезно вырастет. Хотелось бы, чтобы СРО стала краевой организацией, члены которой хорошо знают друг друга, работают в одном поле, чтобы ставропольские компании не уходили в СРО других регионов. Только так можно будет систематизировать этот рынок.

- Сколько в крае вообще управляющих компаний? Какие территории самые продвинутые, а какие самые отсталые в этом плане?

- Точной цифры назвать не могу, поскольку комитет до сих пор не располагает сведениями из ряда территорий. Приблизительно ситуация выглядит следующим образом. В крае более 300 муниципалитетов. В 92 из них есть многоквартирные дома, то есть, по идее, должны быть и управляющие компании. Тем временем в реализации 185-го ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» участие приняли всего 20 территорий, заинтересованных в привлечении серьезных средств на капитальный ремонт и переселение граждан из аварийного жилья. Остальные предпочли остаться в стороне. Причем среди последних немало крупных населенных пунктов, скажем, Новоалександровск, Светлоград, Нефтекумск, Новопавловск, Зеленокумск. Ипатово, районные центры - села Кочубеевское, Дивное и другие. Здесь тоже есть многоквартирные дома, которые нуждаются в ремонте, но у местных администраций почему-то не возникло желания привлечь деньги на то, чтобы привести их в порядок.

Самые продвинутые территории в этом плане, конечно, Ставрополь и КМВ. На остальной территории края управляющий бизнес, там где он вообще есть, пока находится в зачаточном состоянии. Многие муниципалитеты «закрылись» непосредственным способом управления и считают свой долг выполненным. Однако необходимо понимать - и комитет постоянно проводит разъяснительную работу по этому поводу, - что такой способ подходит лишь для небольших домов, на две-четыре квартиры. Для других объектов он лишь создает дополнительные сложности. Возьмем хотя бы 261-й федеральный закон об энергосбережении и энергоэффективности. Напомню, он предписывает оборудовать жилые дома коллективными приборами учета коммунальных энергоресурсов. В случае с непосредственным способом управления возникает вопрос: кто будет снимать показания с этого счетчика, обслуживать его и т. д.? Ни собственники, ни представители ресурсоснабжающей организации не имеют на это права. Соответственно, нужен профессиональный посредник в лице управляющей компании или ТСЖ.

- Кстати о ТСЖ. Их деятельность тоже должна стать прозрачнее?

- О прозрачности деятельности ТСЖ в 731-м постановлении правительства речь не идет. Хотя, думаю, в перспективе государство регламентирует и ее. У ТСЖ сейчас нет особой ответственности ни перед кем. Может быть, поэтому и возникает столько претензий к их работе. На мой взгляд, это самая прогрессивная форма управления общедомовым имуществом, но если среди жильцов нет согласия, наверное, лучше привлечь управляющую компанию.

- Вы сказали, что в комитет регулярно поступают жалобы на управляющие компании. Что чаще всего становится причиной для недовольства собственников?

- Мы проследили достаточно интересную тенденцию: характер обращений меняется с каждым годом. В 2008 году, когда в крае только-только стартовала реализация 185-го ФЗ, мы получили всего семь обращений. Все они касались проблем с выбором управляющей компании. В 2009 году в адрес комитета поступило уже 16 обращений, связанных с работой УК. 10 из них были из Пятигорска и вызваны неудовлетворительной работой местных компаний. В текущем году число таких обращений уже перевалило за 60. Проблемы в них затрагиваются разные, но в основном люди недовольны качеством работы УК.

О чем говорит этот поток писем? По моему мнению, об активизации населения - люди начинают просыпаться и вникать в вопросы обслуживания и ценообразования в коммунальной сфере. Приведу еще один пример. На сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ есть специальная страничка для обращений. Так вот, Ставрополье наряду с Ростовской и Московской областями здесь тоже в лидерах по уровню активности. Представители Фонда также оценивают этот факт положительно: значит, эти регионы на самом деле приступили к реформе ЖКХ.