Покупка жилья: когда застройщик отвечает перед покупателями квартиры рублем

В таких случаях особо обидно, когда подводит застройщик, пытаясь под шумок «втюхать» бракованное жилье или отказываясь исправлять недочеты в собственной работе. Палки в колеса иной раз вставляют и прежние владельцы жилья. Молча соглашаться с таким положением дел неправильно, уверяют юристы, лучше потратить время и силы на судебные разбирательства. Тем более что высшая судебная инстанция все чаще обращается к систематизации практики, скажем так, по бытовым случаям.

И часто уже на начальном этапе можно с высокой долей вероятности предсказать исход процесса, говорит наш постоянный эксперт Роман САВИЧЕВ, возглавляющий широко известное «Юридическое агентство «СРВ». В этом выпуске рубрики «Законный интерес» он комментирует одно из недавних решений Верховного суда, где Фемида разъяснила, когда застройщик отвечает перед покупателями жилья рублем.

- Верховный суд разобрал тяжбу одной семьи со строительными коммерсантами. Дело оказалось весьма любопытным. Некая строительная фирма в городе Саранске заключила с гражданами договор, по которому они должны были получить квартиру с полной отделкой. Именно такое жилье значилось в договорах будущих новоселов и строительной фирмы, – рассказывает Р. Савичев. – Но фирма в Мордовии настолько плохо выполнила свои обязательства, что одна из семей с двумя детьми согласилась принять его при уменьшении строителями цены за квадратный метр жилья. Компания на этот шаг не пошла.

Тогда гражданам пришлось пойти в суд с иском к застройщику и уже в суде просить существенную скидку на стоимость заранее оплаченной квартиры. Фемида изучила, что получила в итоге семья, и полностью с иском согласилась, присудив истцам – семье с двумя детьми – солидную скидку. Но новоселы справедливо потребовали заплатить им еще и компенсацию, за то что строители добровольно не пошли им навстречу, а проблему пришлось решать в суде, потратив на это деньги и время.

Компенсацию суд рассчитал, но, как говорится, по минимуму – десять тысяч рублей неустойки и по пять тысяч рублей на члена семьи морального вреда. Расчет основывался на сроке в считанные месяцы. Тогда как клиенты считали правильной иную «арифметику» – срок, в течение которого строители на них не реагировали, составил почти год. Что же касается суммы неустойки, то по Закону «О защите прав потребителей» с приличной суммы за квартиру набежал миллион рублей.

Не добившись положительной реакции судов Мордовии, новоселы обратились в Верховный суд РФ, где ситуация была проанализирована и все «нижестоящие» решения отменены. Верховный суд заявил, что дело нужно пересмотреть, и объяснил, как это сделать.

Отказывая гражданам, которые требовали взыскать со стройфирмы неустойку за год, местный суд исходил из следующего. Между сторонами спора, после того как решение райсуда о скидке и возвращении покупателям разницы в цене выполнено не было, сложились отношения, которые регулирует Гражданско-процессуальный кодекс и Закон «Об исполнительном производстве». И мол, в этом случае у истцов нет права на требование неустойки за нежелание коммерсантов идти им навстречу по Закону «О защите прав потребителей». И вышестоящая инстанция впоследствии с этим согласилась.

Однако такие решения приняты в нарушение норм материального права, посчитал Верховный суд. Аргументация изложена такая. По закону неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. В этом конкретном случае – просрочки исполнения. В статье 22 Закона «О защите прав потребителей» сказано дословно следующее: «требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, импортером и прочее), и тот оплачивает потребителю за каждый день просрочки один процент от стоимости товара».

Таким образом, подчеркнул Верховный суд, неустойка – это мера ответственности за неисполнение или плохое исполнение обязательств, направленная на восстановление нарушенного права. Между строительной фирмой и семьей был заключен договор купли-продажи. Такие отношения регулируются Законом «О защите прав потребителей». Решение суда – уменьшить цену за квадратный метр – подлежало удовлетворению продавцом квартиры в десятидневный срок. Этого сделано не было.

Нарушение срока уменьшения покупной цены, то есть возврата полученных по договору денег, влечет наступление ответственности по Закону «О защите прав потребителей». Ну а наличие вступивших в силу решений судов об уменьшении цены за квадратный метр и взыскание небольшой неустойки за неисполнение обязательств никак не освобождает продавцов от ответственности за неисполнение решения суда после озвученной даты. Таким образом, посчитал Верховный суд, поскольку требования истцов о взыскании неустойки заявлены из-за нарушения застройщиком сроков реагирования на претензию по Закону «О защите прав потребителей», то выводы местных судов, что на семью не распространяется защита прав потребителя, неправильные.

Историй, которые встречаются при совершении сделок купли-продажи домов и квартир, не счесть, важно никогда не терять бдительность и акцентировать внимание на всех нюансах. Потому продолжая тему приобретения заветных «квадратов» и важных судебных решений, скажу еще об одном эпизоде. Конституционный суд встал на защиту граждан, покупающих жилье на вторичном рынке недвижимости, и потребовал внести соответствующие поправки в законодательство.

Была рассмотрена жалоба гражданина, который купил квартиру на «вторичке» в Санкт-Петербурге, но не смог выселить прежних собственников. Оформив права собственности и попытавшись въехать в новое жилье, он столкнулся с проблемой: прежние владельцы все еще там живут и не собираются съезжать. Приобреталась квартира на открытых торгах, ранее она принадлежала глубоким должникам. Их в итоге удалось выселить через суд. А вот их дочь и ее несовершеннолетних детей, также проживающих в спорной квартире, судьи выселить отказались. Причина в том, что они не являются должниками, а значит, за ними сохранилось право проживания.

Конституционный суд разъяснил: действующее законодательство запрещает выселять несовершеннолетних. Сделать это можно только при покупке детям нового жилого помещения с согласия органов опеки. При этом главный суд страны согласился, что Жилищный кодекс не защищает права нового собственника, купившего квартиру на торгах. Потому требуются поправки в Жилищный и Семейный кодексы, закон о регистрации прав на недвижимое имущество, закон об ипотеке и другие нормативные акты.

Причем, отметил суд, они должны быть сформулированы так, чтобы, покупая квартиру, гражданин мог узнать о ней всю информацию, в том числе есть ли у нее обременения. В частности, эти сведения должны содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В этом плане осторожнее нужно быть и должникам по ипотеке. Это решение Конституционного суда, считают эксперты, потенциально касается каждого заемщика, который может столкнуться с финансовыми трудностями и перестать платить по кредиту.