Убегающая доля
Напомним, что в 2004 году государство пошло навстречу пожеланиям земельных собственников, продлив первоначально установленный срок. На то были объективные причины, которые федеральные законодатели приняли во внимание. Сегодня, считают в министерстве сельского хозяйства СК, нет уверенности в том, что законодатель еще раз расширит временные рамки.
А оснований для тревог более чем достаточно. Судите сами: общая площадь земель, прошедшая межевание, составила 69 процентов. На кадастровый учет поставлено 57 процентов, заключено и зарегистрировано договоров аренды на 15 процентов. В общей сложности, как сообщили в краевом минсельхозе, выполнено более 42 процентов необходимого комплекса работ. Даже недотянули до половины. В качестве положительного примера можно, пожалуй, привести лишь Георгиевский район, где более 95 процентов земель сельхозназначения, находящихся в общедолевой собственности, прошли процедуру межевания.
Постоянно возникает вопрос о государственной регистрации прав на земельные участки и договоров аренды при изменении количества собственников, например, вследствие смерти одного из них. Приостанавливать регистрацию или нет? Ждать вступления наследников в наследство? Как поступать, если нет наследников? Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю неоднократно давало разъяснение: никого ждать не нужно. Необходимо подавать документы для государственной регистрации прав на вновь возникший объект недвижимости, т.е. земельный участок. Впоследствии наследники смогут также зарегистрировать свое право на участок.
Сложнее обстоит дело с государственной регистрацией договоров аренды при изменении количества собственников. В этом случае в качестве варианта разрешения проблемы можно предложить аренду части земельного участка.
Что же ожидает тех собственников земли, кто не успеет ее переоформить в срок? К ранее заключенным договорам аренды будут применены правила о доверительном управлении имуществом. Хорошего в этом мало. Однако ситуация не столь драматична, как может показаться на первый взгляд, уверяют в министерстве сельского хозяйства СК. Дело в том, что в доверительное управление земельные доли могут перейти при наличии ряда условий. Договор аренды должен быть заключен до 27 января 2007 года и оформлен в соответствии с действовавшими на момент его заключения нормами. Например, большинство договоров в крае составлялось в период 1996-1998 гг. В то время заключенным считался договор, зарегистрированный в земельном комитете. На практике же специалистам часто приходится сталкиваться с документами, которые не прошли эту процедуру. Соответственно земельные доли с такими бумагами в доверительное управление не попадут.
Если же все документы по аренде оформлены верно, то с 28 января 2007 года будут применяться новые правила доверительного управления имуществом. В этом случае, чтобы не потерять землю, можно расторгнуть доверительный договор. Сделать это, советуют специалисты, можно тремя способами: по соглашению сторон, по требованию одной из них, а также путем одностороннего отказа от исполнения договора.
В первом случае расторжение договора происходит добровольно, в письменной форме. Во втором - в судебном порядке. Основанием для этого может послужить существенное нарушение условий договора. В третьем случае отказ возможен через одностороннее уведомление об этом за три месяца до предполагаемого срока прекращения соглашения, если, конечно, в самом документе не предусмотрено иное. Односторонний отказ от исполнения договора как со стороны доверительного управляющего имуществом, так и со стороны учредителя управления (земельного собственника) приемлем и в связи с невозможностью для управляющего лично осуществлять управление имуществом. При прекращении договора доверительного управления земельная доля сразу же передается собственнику.
Для решения всех вопросов, связанных с оформлением земли до 28 января, создана краевая рабочая группа. Возглавляет ее первый заместитель председателя правительства СК В. Гаркуша. В муниципальных районах также созданы специальные комиссии, которые могут оказать определенное содействие и помощь селянам с оформлением их земельной собственности.