Пора крутить маховик

Государственная ипотека, заработавшая в крае с августа нынешнего года, принесла первые плоды, которые иначе, как скромными, не назовешь: за два месяца выдано кредитов лишь на шесть миллионов рублей, да и новых собственников жилья всего полтора десятка. Региональный ипотечный оператор – ГУП СК «Свой дом» - чуть ли не на коленях стоял: дайте денег. И был услышан. На состоявшемся в правительстве края совещании по вопросу становления и развития на Ставрополье федеральной ипотечной программы губернатор А. Черногоров и председатель Госдумы края Ю. Гонтарь были единодушны: денег на ипотеку не жалеть.

Существует, как известно, несколько различных способов обзавестись собственной крышей над головой, в том числе ипотека, суть которой А. Черногоров проиллюстрировал наглядным примером: «Мне пришлось десять лет жить в общежитии, а в Канаде эмигранты в первый же год купили в рассрочку благоустроенный дом».

На Западе, где люди не боятся жить в кредит, ипотека очень популярна. В нашей стране «звездой программы» ее сделал президент В. Путин, нацеливший всех чиновников на создание в стране рынка доступного жилья. Значение слова «доступность» на совещании тоже объяснили: это не когда квадратный метр стоит 200 рублей, а когда цена жилья примерно соответствует платежеспособности основной части населения. Кстати, исходя из этого, госипотеку в нынешнем ее виде пока трудно назвать доступной, ведь экономить несколько тысяч рублей в месяц, чтобы платить по займу с процентами, под силу далеко не каждой семье в городе, не говоря уже о селе.

В России действует федеральная ипотечная программа, в Южном федеральном округе к ней подключились только четыре субъекта РФ, включая Ставрополье. Округ числится в числе отстающих: «портфель» Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию составляет сейчас примерно 3,5 млрд. рублей по стране, из них на ЮФО приходится лишь 2 процента с маленьким «хвостиком»… «Но Ставропольский край, который включился в программу только в нынешнем году, свое еще возьмет», - уверенно заявил генеральный директор унитарного предприятия «Свой дом» Владимир Жих.

Под словом «свое», конечно, подразумевались деньги. В нынешнем году речь идет о 144 млн. рублей. Именно на эту сумму, в соответствии с заключенным соглашением, Федеральное агентство может выкупить ставропольские кредиты, что позволит обеспечить крышей над головой примерно 350 семей. А может и не выкупить на всю сумму. Все зависит от того, сколько денег выделит краевая казна, поскольку программа работает по принципу софинансирования.

- Какая еще действующая федеральная программа позволяет получить на один краевой рубль до восьми рублей федеральных средств?! – задал риторический вопрос губернатор А. Черногоров. - Мы с вами все эти годы жили рубль на рубль. И то нам не давали. Тем более что выделяемые краем средства на рефинансирование (т. е. выкуп. – А. Б.) ипотечных кредитов никуда не тратятся, а находятся в постоянном обороте. Поэтому мое поручение о срочном выделении на ипотеку 15 млн. рублей незамедлительно надо выполнить, тем более оно согласовано с Госдумой края. Нам нельзя уходить ни от одного федерального рубля. В проекте бюджета-2005 обязательно необходимо предусмотреть бюджетный кредит для ГУП «Свой дом» на цели рефинансирования с возвратом в конце года.

В общем, финансовый лед тронулся, и оборотные средства на ипотеку, наверное, найдут. «Этот маховик нужно раскрутить в крае, - сказал губернатор. - Чтобы у нас не продавались за 500 тысяч долларов свободные места для строительства многоквартирных домов, а были разработаны планы детальной застройки каждого города и райцентра, а также типовые проекты современных кварталов».

Но это – на будущее. Нынешний же год получился как первый блин: полтора десятка собственников к октябрю размахом не назовешь. (В Ростовской области, например, к этому же времени выдали уже 900 ипотечных кредитов, при этом область не является участником федеральной ипотечной программы, и бюджет региона справляется с нагрузкой сам.) А «сделать норму», т. е. 350 ставропольских семей, уже чисто физически невозможно даже при наличии денег. Слишком мало времени остается до конца года. Зато в следующем году организация В. Жиха планирует помочь в решении квартирного вопроса 600 семьям при условии полного финансирования: заместитель председателя правительства, министр ЖКХ, строительства и архитектуры края Александр Орешков запросил 44 млн. краевых рублей. А уж за Федерацией, как говорится, «не заржавеет».

Итак, программа запущена. Следующий этап – ее распространение. В 2005 году ипотечное кредитование планируется внедрить на Кавказских Минеральных Водах, в 2006-м – в сельской местности.

«В процессе работы система государственной ипотеки будет совершенствоваться», - заявил Владимир Жих. И минусы, конечно, есть, поскольку ипотека – процесс для России достаточно новый. По мнению президента Ставропольской гильдии риэлторов Владимира Шульги, издержки связаны не только с несовершенным механизмом выдачи кредита, но и с экономической несбалансированностью интересов и возможностей всех участников. Это и достаточно высокий пока процент по кредиту (хотя рост цен на недвижимость его опережает), и сумма займа, которая недостаточна для приобретения полностью квартиры или дома, а годится лишь для улучшения жилищных условий, в чем тоже, безусловно, нуждается огромное количество граждан. И большие сроки оформления ипотечного займа: с момента пожелания получить кредит до покупки квартиры обычно проходит два - два с половиной месяца, что, естественно, не устраивает продавцов, ведь это, как правило, частные лица. «Не исключено, что со временем срок сократится до двух-трех недель, а в те части стандартов АИЖК, которые связаны с дополнительными, не всегда логичными затратами заемщика, будут внесены соответствующие корректировки», - заметил президент гильдии риэлторов.

Спор возник даже из-за процентов. Госипотека берет 15% годовых, банковские ставки доходят до 18-20%, и тем не менее, по некоторым подсчетам, брать кредит в банке… выгоднее, потому что тот начисляет проценты на оставшуюся сумму, а государство – на первоначальную.

Кроме того, есть серьезные опасения, что ипотека вместе со спросом на жилье вызовет и рост цен на него. В. Жих заверил, что на первом этапе, в ближайшие два года, Ставрополью это не грозит: банк вторичного жилья достаточен, а планируемый спрос невелик. В дальнейшем же основной упор планируется сделать на первичный рынок, т. е. строительство. По словам В. Жиха, уже выделены площадки, в т. ч. и ГУПу «Свой дом», и «около 40 тыс. квадратных метров жилья за ближайшие три года мы построим».

И это, по идее, будет сильный толчок в развитии строительного комплекса. По мнению специалистов, при достаточно развитом механизме ипотека способна вызвать цепную реакцию сделок как на рынке недвижимости, в первую очередь на строительном, так и на прочих рынках – финансовом, ценных бумаг, товаров и услуг и, наконец, на рынке рабочей силы. В. Шульга даже полагает, что таким образом основная проблема (так называемых «длинных» денег) решится «короткими» деньгами – текущими платежами заемщика и более энергичной экономикой, ведь поступления в госказну увеличиваются не в зависимости от количества денег, обращающихся в экономике, а от частоты и эффективности их обращения: каждое перемещение каждого рубля приводит, как известно, к соответствующим начислениям и выплатам.

Поэтому, по словам спикера Госдумы края Юрия Гонтаря, «при утверждении бюджета не надо спорить о том, нужна ипотека или нет». К тому же, по официальным данным, в улучшении жилищных условий в крае нуждаются 75 процентов семей.

Если государственная ипотека заработала на Ставрополье всего два месяца назад, то жилищные кооперативы появились гораздо раньше. За это время одни окрепли и реально помогают людям в решении квартирного вопроса, другие – обрели черты «пирамид», и если еще существуют, то только за счет привлечения новичков. Кстати, в подобные ловушки попадают даже известные в крае люди. А закон о кредитных потребительских кооперативах, под крышу которого они стараются подогнать свою деятельность, как отмечают эксперты, не дает ответов на многие вопросы. Эта тема также беспокоила участников совещания в правительстве края.

- Нам не нужны очередные пострадавшие, - сказал первый вице-премьер, министр экономического развития и торговли СК Валерий Гаевский. - Необходимо разработать документацию и взять деятельность кооперативов под контроль, чтобы уберечь жителей края от тех, кто работает недобросовестно.

И последнее. В настоящее время разработана (и находится в стадии согласования) краевая целевая программа «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования и строительства доступного жилья в Ставропольском крае на 2005-2007 годы». Однако губернатор А. Черногоров высказал ряд критических замечаний. В документе, в частности, не отражено субсидирование первоначального взноса и ежемесячных платежей работникам бюджетной сферы, нет поддержки молодым семьям, военнослужащим и работникам правоохранительных органов. А эти вопросы, по словам главы края, уже приобретают характер политических задач.