Или вынужденное «путешествие» в машине времени, которое поневоле совершили жители Донской Балки Петровского городского округа.

Сегодня ситуация в селе на грани социального взрыва. Об этом заявили пайщики ООО «Моя Мечта» на экстренной пресс-конференции, которую они провели в Ставрополе, обратившись к журналистам как представителям четвертой власти с криком о помощи…

В кабалу – 600 человек

Как известно, крепостное право в нашей стране отменили более полутора веков назад. А вот жители села Донская Балка Петровского городского округа, по сути, вновь вернулись в темное прошлое, оказавшись в крепостной кабале. Причем по решению суда, ведь распоряжаться самостоятельно своим имуществом – землей – люди не могут. Настоящая «война» развернулась за участок, а это более 5 тысяч гектаров, принадлежащий почти 600 пайщикам. В 2017-м по истечении срока договора аренды люди не захотели его продлевать с прежним арендатором – ООО «СП «Донское», входящим в ООО «Агрохолдинг «Возрождение». 75 процентов пайщиков решили порвать договорные отношения с ним. 15 процентов из них захотели перейти к крупному фермеру Алексею Черниговскому, большинство же, 60 процентов, изъявили желание доверить свои доли ООО «Моя Мечта». Оставшееся меньшинство пошло в ООО «СП «Донское».

После того как на общем собрании был выбран новый на ближайшие десять лет пользователь земли – ООО «Моя Мечта», Росреестр, как и положено, зарегистрировал договор аренды. Между тем ООО «СП «Донское» через своих пайщиков, от имени которых был подан иск в Петровский районный суд, пыталось признать недействительным собрание, на котором принималось решение не продлевать арендных отношений. Петровский районный суд удовлетворил исковое заявление, но затем Ставропольский краевой суд отменил решение первой инстанции, подтвердив, что нарушений при проведении собрания «установлено не было». И ООО «Моя Мечта» тут же приступило к работе. А сделать предстояло немало – первым делом привести в порядок землю, реанимировать ее. Она была заброшенна и истощенна, что подтверждают документы различных ведомств, представленные в судебных инстанциях.

Пока новый арендатор, ООО «Моя Мечта», приводил в порядок пашню, засевал ее под будущий урожай, вкладывая немалые силы и средства, ООО «СП «Донское» обратилось в Петровский районный суд уже с новым иском, в котором просило признать именно за ним преимущественное право на заключение договора аренды участка на новый срок и перевести права и обязанности арендатора по договору аренды на ООО «СП «Донское». Вердикт суда стал для пайщиков ООО «Моя Мечта» неожиданным «роковым» приговором: признать преимущественное право на заключение договора аренды за ООО «СП «Донское», перевести на данное сельхозпредприятие права и обязанности ООО «Моя Мечта». Проще говоря, все дольщики, сделавшие выбор в пользу ООО «Моя Мечта», теперь против воли, что называется, росчерком судебного пера со своей землей перешли к новому, вернее, прежнему арендатору, который, если верить документам налоговой службы, находится в предбанкротном состоянии. «Ну чем не крепостная кабала?!» – с горечью восклицают местные жители.

Пайщики, участники брифинга, рассказали, что за последние десять лет, что длился договор аренды с прежним арендатором, жизнь села изменилась, причем не в лучшую сторону. Инфраструктура когда-то гремевшего на весь край колхоза пришла в упадок, двухэтажное здание правления в центре села стоит как после бомбежки. На начало договора аренды в 2007 году в ООО «СП «Донское» работали более 500 человек, к концу его действия – лишь 40. От безысходности люди покидают село, здесь самая низкая в районе цена на дома: 250 – 300 тыс. руб., к примеру, на отдельный кирпичный дом постройки 70-х - 80-х годов, хотя в других селах подобные строения стоят до миллиона. Обесценилась и земля. Самая низкая цена на земельный пай до прихода нового арендатора – 120 тыс. руб. Земля нуждается в уходе, отмечается даже заболачивание больших пахотных участков. Как результат – самая низкая урожайность в районе и крае – 14 ц с га пшеницы по парам. Приход нового арендатора для многих жителей Донской Балки стал не просто надеждой на лучшее, это еще вопрос жизни и смерти любимого села. Каким же образом прежнему арендатору получается выигрывать борьбу с дольщиками, опять загоняя их под свой договор аренды, недоумевают пайщики, полагающие, что виной всему тщательно отработанные технологии, цель которых – любым способом отобрать землю.

В шоковом состоянии

Такой напряженной и беспросветной ситуации в селе еще никогда не было, убежден Анатолий Комаров. Все его предки – а это семь поколений – кровью и потом служили родной земле, заботились о ее процветании. Прадед Макар был одним из первых крестьян, переселившихся в середине XIX века в эти удивительные плодородные места из Тамбовской губернии и основавших Донскую Балку. Дед Яков стал первым председателем колхоза, созданного в ее окрестностях. Одним из первых в селе он был призван на фронт и пропал без вести. До сих пор родные не знают, где сложил он светлую голову, защищая Родину...

– Для меня судьба Донской Балки – не просто судебный земельный спор, от исхода которого зависит, конечно, многое, а прежде всего смысл всей жизни, – признается Анатолий Комаров. – То, что сделали с землей в течение 10 лет, что длилась аренда наших паев, издевательство. Многое в хозяйстве разрушено: производственные помещения, в том числе животноводческие, орошаемые участки. Когда срок аренды стал подходить к концу, мы, дольщики, во главу угла ставили не только свои меркантильные интересы: найти того арендатора, который будет платить нам больше. В первую очередь, хотелось, чтобы он был хозяином. Мы не могли вновь допустить ошибку, которую совершили несколько лет назад, заключив договор с ООО «СП «Донское».

Пайщики неоднократно выезжали в районы, присматривались к хозяйственникам, спорили и после долгих раздумий выбрали нового арендатора – ООО «Моя Мечта», зарегистрированного в поселке Щелкан Новоселицкого района и успешно работающего в нескольких территориях края, вспоминает А. Комаров. Правда, вначале сомневались, не доверяли, потому что известно: когда один раз обманут, верить в лучшее очень сложно. Но уже более года дольщики сотрудничают с данным агрохолдингом и не раз убедились в правильности выбора.

– Потому для нас стало настоящим шоком решение суда, – замечает Анатолий Владимирович. – Получается, что Фемида признает нашего прежнего арендатора, ООО «СП «Донское», добросовестным. Как же так можно? Любой разумный человек понимает, что добросовестным считается тот, кто по-хозяйски относится к собственности, находящейся у него в аренде. На деле же наши паи фактически обесценили. Стоимость земли резко упала, так как она годами была в плачевном состоянии. Я представляю, сколько еще предстоит вложить средств ООО «Моя Мечта», чтобы восстановить былое плодородие. Я все же надеюсь, что наше правосудие разглядит, кто есть кто, определив добросовестного арендатора.

Впрочем, в шоковом состоянии сегодня пребывают все 600 пайщиков ООО «Моя Мечта». В последнее время у депутата Совета депутатов Петровского городского округа Анны Кунициной, избиравшейся от Донской Балки, телефон разрывается и днем, и ночью: селяне обращаются с одной, общей на всех бедой. Она тоже при-ехала на пресс-конференцию поддержать избирателей.

– Люди обратились ко мне за помощью защитить их конституционное право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, которое у них, по сути, отнимают, – говорит Анна Михайловна. - Удивительно, что все это происходит в нашем демократическом правовом государстве. Ведь и так ясно, что от хорошего арендатора люди не ушли бы. И легко догадаться, что заставило это сделать не одного, не двух, а сразу 600 человек! Арендная плата была минимальной в Петровском районе. Люди поневоле стали искать нового пользователя паев, сейчас они довольны. Так почему решением суда мы должны лишиться всех этих благ, нормального к нам отношения? Мы что, опять возвращаемся в середину XIX века, в крепостное право? Надеемся, что краевой суд, куда подали жалобу, не допустит ситуации, когда пайщиков силой заставляют вновь подписывать договор с арендатором, который, по мнению людей, не является добросовестным.

Земля расцвела и засияла

В селе немало стариков, для которых достойная арендная плата – хорошее подспорье к мизерной пенсии. Валентина Владимировна Бойко вспомнила события более чем десятилетней давности.

– В 2007 году к нам пришел первый инвестор – Аслан Каракотов, с которым мы заключили договор аренды, я хорошо помню, как он обещал нам безбедную жизнь. Жаль, что обещания эти так и не сбылись, - посетовала пенсионерка. – Год назад мы выбрали нового арендатора – ООО «Моя Мечта». Все довольны: не надо стоять возле склада часами, выписывая зерно. Теперь позвонил, сказал, когда тебе удобно, и привезут прямо домой. А можно и деньгами взять. Новый арендатор оплачивает земельный налог, дал отличную (по сравнению с прежней) плату. На протяжении 10 лет мы обращались к ООО «СП «Донское» с просьбой поднять ее, но никакого движения не было. Трудно понять правосудие, которое поддерживает землепользователей, нарушавших почти все пункты договора аренды. Хотя и одного, казалось, было бы вполне достаточно – несвоевременной выплаты арендной платы. Когда пришла «Моя Мечта», поля стали обрабатываться, буквально расцвели и засияли. Это как бальзам на душу. Почему же теперь я должна отдавать землю прежнему арендатору, который ее не очень-то и жаловал…

Сегодня в судебных инстанциях пайщики пытаются доказать именно факты неэффективного использования своей земли прежним арендатором, подтверждая их документами из различных госструктур. Так, по данным отдела сельского хозяйства администрации Петровского округа, за последние пять лет ООО «СП «Донское» заметно сдало свои позиции. К примеру, в прошлом году с гектара получено 14 ц, в то время как в целом по Петровскому округу – 41. Из собранного урожая 2018 года в округе 78% – продовольственное зерно, 22 – фураж. В ООО «СП «Донское» полностью получен фураж. Низкая урожайность и качество «обязаны» нарушениям в возделывании сельхозкультур, отмечают специалисты. Паровые участки регулярно зарастали сорняками, в том числе амброзией. Россельхознадзор неоднократно фиксировал такие факты, накладывая карантин.

Секрет расцвета сельской глубинки сегодня прост: в любом населенном пункте должно быть сильное, экономически крепкое хозяйство, способное обеспечить людей рабочими местами с достойной зарплатой, вовремя и без задержек расплачиваться с собственниками земельных долей, платить налоги, участвовать в социальной жизни. В администрации Петровского городского округа привели несколько красноречивых цифр. За 2016 – 2017 годы в рамках социального партнерства ООО «СП «Донское» оказало Донской Балке помощь – 593 тыс. руб, ООО «Моя Мечта» – почти 2,5 млн руб. В прошлом году первое выделило 10 тыс. руб., второе – 771 тыс. руб. Важно также участие в проектах развития территорий, основанных на местных инициативах. В прошлом году они включали ремонт крыши Дома культуры, в этом – благоустройство прилегающей территории и реконструкцию летней концертной площадки. За 2017 – 2018 годы никто из работающих на территории населенного пункта инвесторов, кроме ООО «Моя Мечта», поддержку не оказал. В прошлом году на местные инициативы оно выделило 100 тыс. руб., в этом – 150 тыс. руб. В администрации округа подчеркнули, что сегодня только с этой компанией сложились тесные взаимоотношения в решении вопросов, касающихся улучшения благосостояния и социального развития Донской Балки.

Перевод прав или захват территории?..

На этот год у ООО «Моя Мечта» тоже немало планов, касающихся оживления социалки села. Но сбудутся ли они? Больше всего пайщиков сегодня пугает то, что из-за судебного решения о признании преимущественного права на заключение договора аренды за ООО «СП «Донское», когда, как образно выразилась одна из старейших жительниц Донской Балки, «без меня меня женили», люди могут остаться без арендной платы и других социальных благ. Дело в том, что новый арендатор, ООО «Моя Мечта», успешно завершил цикл осенне-полевых работ. Все поля приведены в порядок, засеяны с учетом севооборота. В спорный ныне участок вложено более 50 млн руб. Выходит, что теперь, после решения Фемиды по переводу прав, все это может уйти к ООО «СП «Донское». Пайщики ООО «Моя Мечта» считают это вопиющей несправедливостью, граничащей с захватом земли.

Участники долевой собственности и руководство «Моей Мечты» обратились с апелляционными жалобами в Ставропольский краевой суд. Но он оставил обжалованное решение Петровского районного суда без изменения. И все же пайщики не сдаются: подана кассационная жалоба в президиум Ставропольского краевого суда. По мнению юриста ООО «Моя Мечта» Сергея Горошко, в данном деле судебные выводы не отвечают требованиям закона, которые предъявляются к установлению преимущественного права в рамках реализации прав и обязанностей арендатора на другого претендента.

– Потому что те требования, которые предусмотрены законом для добросовестного арендатора, в данном случае отсутствуют, – говорит С. Горошко. – В частности, исполнение условий договора аренды ООО «СП «Донское» на протяжении 10 лет, с 2007-го по 2017-й, надлежащим образом. Отсутствует уведомление всех без исключения арендодателей о намерении реализовать имущественное право, а также предложение прочих равных условий, что является обязательным при установлении преимущественного права при переводе прав и обязанностей на прежнего землепользователя по договору аренды. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При переводе прав и обязанностей с одного арендатора на другого законом акцентируется, что эта процедура распространяется лишь на тех, кто надлежащим образом исполняет условия договора аренды в течение всего периода срока его действия.

Интересы пайщиков в суде представляет адвокат коллегии адвокатов Ставропольского края «Геращенко и партнеры» Адвокатской палаты СК Елена Геращенко. По ее словам, главная задача – доказать, что бывший арендатор, ООО «СП «Донское», не имеет права на заключение договора аренды в преимущественном порядке. Были представлены многочисленные доказательства (дело уже состоит из семи томов).

– Участники долевой собственности предыдущего договора аренды с ООО «СП «Донское» были недовольны тем, как выплачивалась арендная плата. Сроки ее выплаты нередко не соблюдались. В том объеме, в котором было положено, она не выплачивалась, – подчеркивает Е. Геращенко. – Кроме того, нами указывалось на несоблюдение земельного законодательства при использовании спорного участка. Законодательство гласит, что непосредственной обязанностью арендатора является надлежащее, рациональное использование земли и проведение всех охранных мероприятий на ней. Мы представили в суд документы, подтверждающие, что участок на протяжении многих лет засорен карантинными растениями – амброзией. На три года Россельхознадзором даже была установлена фитосанитарная карантинная зона на 600 га. Через три года был вынесен очередной приказ этого же ведомства и наложена карантинная зона на 400 га, зараженных карантинным растением. При этом никаких документов, подтверждающих, что бывший арендатор боролся с сорняками на этой территории, мы не получили. Почему же этот вопрос суд обошел вниманием? Ведь известно, что земли сельхозназначения имеют особый статус, требуют охраны.

На пресс-конференции отмечалось, что аналогичная земельная ситуация сложилась и в селе Сергиевском Грачевского района, где в 2017-м на общем собрании пайщиков было принято решение о заключении договора аренды с новым арендатором, который зарегистрирован в установленном законом порядке. Но руководство ООО «Сергиевское» обратилось с заявлением в Следственный комитет, на основании чего возбуждено уголовное дело, и в Ставропольский краевой суд было подано заявление о пересмотре судебного акта, которым раньше, кстати, решения общего собрания и договор аренды с ООО «Моя Мечта» признаны законными. Очередное заседание суда по рассмотрению нового заявления от ООО «Сергиевское» пройдет в феврале.

Пройти все круги судебного ада

Между тем пайщики Донской Балки также не намерены сдаваться, пройдя все возможные круги судебного ада, а при необходимости готовы обратиться и в Конституционный суд РФ. По словам Елены Геращенко, аналогичных судебных споров по стране единицы.

– Подобная практика только начинает набирать обороты в России, – замечает Е. Геращенко. – Коллизия еще и в том, что помимо ненадлежащего исполнения своих обязанностей в рамках договора аренды бывший арендатор, ООО «СП «Донское», не предложил какого-то способа заключения договора с дольщиками, а просто предъявил требования, что именно оно имеет право на заключение этого договора. Между тем федеральный закон об обороте земель сельхозназначения говорит о том, что все решения участников долевой собственности, если их количество превышает пять человек, должны решаться на собрании. Такого решения, чтобы отказать бывшему арендатору в порядке преимущественного права, не принималось, и ООО «СП «Донское» такой вопрос на собрании не ставило. А вот на суде все это прозвучало. То есть не был предложен договор, не было принято решение на собрании, да и вообще сам бывший арендатор не предпринял каких-либо мер по сбору такого собрания. Судом были применены общие нормы Гражданского кодекса, а ведь существует еще и федеральный закон об обороте земель сельхозназначения. Вот эту позицию мы сейчас и пытаемся донести до президиума Ставропольского краевого суда и Верховного суда РФ.

Принявшие участие в пресс-конференции пайщики обратили внимание еще на один важный момент. В ряде хозяйств, также входящих в агрохолдинг «Возрождение», сложилась похожая ситуация: проведение собраний по выбору нового арендатора – и затем вал судов, причем решения принимаются в пользу прежнего арендатора, хотя большинство пайщиков хотят работать с новым. Причины не перезаключать договор аренды с прежним арендатором практически одни и те же: невыполнение в полном объеме условий договора, крайне низкая арендная плата, сокращение объемов сельхозпроизводства, отсутствие нормального отношения к земле, долгосрочных вложений в производство, незначительная помощь селу или вообще ее отсутствие, резкое сокращение рабочих мест.

Для большинства дольщиков Донской Балки, а это в основном люди преклонного возраста, паи – единственная возможность прокормить себя и свои семьи. И от того, кому они доверят свое главное богатство, зависят и их судьба, и будущее села, чей скромный бюджет напрямую зависит от успехов местного хозяйства, которое должно быть градообразующим, а не исчезать в руинах. Владельцы долей сегодня на всех уровнях пытаются обратить на это внимание, защитить свои права, обращаются в суды и сталкиваются, по их мнению, с нежеланием судебной системы объективно и быстро рассудить конфликтующие стороны. А люди хотят лишь одного – уйти со своими наделами под крепкое финансовое крыло добросовестного арендатора. Между тем шестьсот пайщиков и 5 тысяч гектаров сегодня по решению суда оказались «в заложниках» – в ситуации, когда нельзя распорядиться своим имуществом по закону…