Тема капремонта многоквартирного жилого фонда уже который год не теряет злободневности. Правда, волна массового возмущения ставропольцев новыми тратами схлынула, сменившись теперь другими настроениями и уже реальными хлопотами.

Три с половиной года минуло с тех пор, как в платежках проживающих в многоквартирных домах появилась новая строка – взносы на капремонт. За это время накопились определенные результаты в виде сотен реально «реанимированных» домов, появились ценные наработки, выросла собираемость денег. Но вместе с тем закономерно копятся и вопросы: по качеству, перечню и цене работ. Некоторые даже высказывают опасения, что в большей степени повезет только тем домам, которые первыми вошли в ремонт… Переживания вполне понятны: люди вносят свои кровные и хотят быть уверенными, что деньги не будут пущены на ветер.

На старте кампании по «большому ремонту» на страницах «Ставропольской правды» мы регулярно отвечали на наиболее актуальные вопросы читателей по внедряемым новациям. В 2014-2015 годах это получило большой отклик. Теперь мы планируем вернуться к подобному формату и на основании поступающих в редакцию обращений по конкретным ситуациям разъяснять некоторые важные тонкости проведения капремонта. Некоторые ситуации, к сожалению, симп-томатичны. Ведь простая с первого взгляда система сбора денег и последующей оплаты «реанимации» жилья на деле имеет много нюансов и ограничений. Для кого-то порой совершенно неожиданных. И говорится об этом на самом деле очень мало.

Необоснованный отказ

Итак, в «СП» обратилась Ирина Королёва с вопросом о том, насколько правомерно подрядчики пугают жильцов одной из типовых панелек в Ставрополе, что срок выполнения капитального ремонта будет отодвинут из-за принципиальной позиции нескольких жильцов. Дело в том, что не все владельцы квартир согласились допустить строителей внутрь – к стоякам воды .

Как ни печально, но такое развитие событий вполне реально, пояснили в краевом министерстве ЖКХ. Так, если в доме, где большинство собственников помещений в свое время проголосовали за проведение капремонта, значительная часть работ уже проведена и на каком-то этапе подрядная организация столкнется с проблемой недопуска к строительным конструкциям, инженерным сетям, санитарно-техническому, электрическому, механическому или иному оборудованию, работы приостановят на год. Такое решение примет орган местного самоуправления в течение 30 дней, если установит, говоря официальным языком, «невозможность устранения фактов воспрепятствования». Дома же, в которых капремонт еще не начался, но уже есть проблемы с допуском к выполнению работ, получат отсрочку на три года.

Как выясняется, такие конфликтные ситуации нередко возникают в квартирах, где собственники «замуровывают» в короба или в керамическую плитку стояки горячей и холодной воды. При этом владелец жилья порой соглашается на проведение работ, но при условии возмещения ущерба от демонтажа. «Такие требования ничем не обоснованы, – комментирует министр жилищно-коммунального хозяйства края Роман Марченко. – Закон обязывает собственников жилья обеспечить беспрепятственный доступ специалистов коммунальных служб к общедомовому имуществу, в том числе инженерным сетям. Это обязательное условие выполнения ремонта, а также оперативного устранения аварий».

Потеря самостоятельности

Несколько обращений в августе поступило в редакцию от жителей тех домов, которые начинали копить на ремонт на спецсчетах, однако в этом году насильно оказались в «общем котле», что в числе прочего обернулось временной неразберихой с накоплениями. Понятная тяга к самостоятельности при распоряжении своими деньгами оказалась чуждой недисциплинированным плательщикам.

Итак, можно ли было избежать такого сценария? Поясним, что денежные средства, размещенные на специальном счете, являются общей долевой собственностью. Доля в праве собственности пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных каждым собственником помещений в доме.

При этом владельцы жилых и нежилых помещений должны еще изначально решить, каким образом будет в целом организован процесс, то есть начисление, сбор и учет взносов на капремонт. На начальном этапе многие забывают, что стопроцентная оплата – это обычно иллюзия и надо обязательно подумать о том, как будет вестись работа с должниками. Жильцы вправе делать это самостоятельно или привлечь стороннюю организацию, например фонд капремонта, управляющую компанию или расчетно-кассовый центр.

На практике не всем удается выстроить эту работу качественно, констатируют в министерстве ЖКХ. В результате, если уровень сбора взносов на капремонт в таких домах составляет меньше половины от плановых значений, то по закону запускается следующий механизм. Управление жилнадзора отправляет уведомление, напоминая о наличии задолженности и возможных перспективах. На то, чтобы закрыть долги и пополнить спецсчет, отводится пять месяцев. Если в течение этого срока ситуация не изменится, решением городских властей дом-должник переводится на счет регионального оператора, который впоследствии и будет заниматься взысканием задолженности.

При этом собственники, естественно, теряют преференции, которые дает режим специального счета. В частности, это касается права решать, когда и какие работы проводить в доме в первую очередь, а также возможности самостоятельно выбирать подрядную организацию для проведения кап-ремонта.

Так, в 2017 году в число хронических неплательщиков попал 391 дом со специальным счетом. Больше половины из них – 203 многоквартирки – сумели подтянуть платежную дисциплину после получения уведомления. А вот добросовестные жильцы 87 домов ситуацию переломить не сумели, местным администрациям пришлось принять решение об их переводе на счет регионального оператора.

По последним данным, опасный уровень недосбора средств на капремонт имеется в 221 многоквартирном доме, выбравшем режим специального счета. «Такой способ формирования фонда кап-

ремонта многоквартирного дома – удобный и современный инструмент. Как правило, его выбирают жители с активной позицией в управлении домом, и многие уже научились успешно использовать этот режим: ремонтируют дома и получают финансовые каникулы. Терять возможность оперативно управлять деньгами на капремонт, по меньшей мере, недальновидно. Мы призываем собственников домов со специальным счетом проанализировать ситуацию с платежной дисциплиной по взносам на капремонт, чтобы избежать перевода в «общий котел», – сказал Р. Марченко.

Ремонт в цифрах

Нельзя не сказать о ключевых цифрах, учитывая, что некоторые из них беспокоят. Как мы уже неоднократно сообщали, в региональную программу капитального ремонта жилого фонда на Ставрополье было включено больше 9 тысяч многоквартирных домов. Из них на специальном счете копят деньги немногим менее 1,4 тысячи домов.

Сначала о деньгах. Платят за капремонт не все. В общей сложности к 1 сентября ставропольцы собрали на него более 4,4 млрд рублей. Львиная доля – почти 3,3 млрд – аккумулировалась в общем котле (81,29 % от плановой суммы взносов). ТСЖ на спецсчетах самостоятельно накопили 865,9 млн рублей – недосбор средств составляет почти 25%. Те дома, что выбрали спецсчет, но доверили хлопоты по нему регоператору, собрали почти 308,8 млн рублей – 64,73 % от суммы по плану.

Остаток на счетах регионального фонда капремонта сейчас составляет 774,6 млн рублей, за минувшие годы им потрачено свыше 2,5 млрд на «реанимацию» многоквартирного жилого фонда.

Что касается реальных ремонтов, то первая трехлетка, 2014 – 2016 годы, практически «закрыта», по-прежнему остаются вопросы лишь по зданиям, оказавшимся памятниками архитектуры. Их статус значительно усложнил все стандартные ремонтные процедуры.

В рамках второй трехлетки, которая финиширует в следующем году, без некоторых опозданий краевую программу также не удается претворять в жизнь. За 2017 год данные такие: более чем три с половиной сотни многоквартирных домов отремонтированы, 66 – «переехали» в этот год, и сейчас в них ведутся работы, несколько объектов остаются зависшими на конкурсных процедурах. В план на 2018 год попало 440 многоквартирок, подрядчики сейчас работают на 357 из них. Капремонт к началу сентября завершен всего на двух с лишним десятках домов. Почти шесть десятков также забуксовали на конкурсах: они продлены из-за полного отсутствия интереса подрядчиков, не подано ни одной заявки.

А теперь о главной точке напряжения. Самая интересная цифра следующая: в плане ремонта на 2019 год сейчас значится 1536 (!) многоквартирных домов. Это без учета тех «хвостов», что, скорее всего, останутся с этого года. Сбросить заботы на следующие годы особо не получится. Передвижка домов между трехлетками, на которые «бьется» вся 30-летняя программа капремонта, допускается только в случае отсутствия необходимости в выполнении работ, а также при воспрепятствовании ремонту (о чем мы упоминали выше).

Вывод, согласитесь, пока напрашивается только один. Причем пока печальный. При существующих темпах собираемости взносов и объемах выполнения ремонтов существует реальный риск срыва программы...