Так называемое долевое строительство давно стало обыденной практикой. Участвуя в нем, приобретает жилье все больше людей.

Роман Савичев

Роман Савичев

ЗАКОНный интерес

ЗАКОНный интерес

В свое время защитить их должен был отдельный федеральный закон. Однако, несмотря на почти десятилетнюю практику применения ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», не совсем чистые на руку застройщики продолжали находить лазейки, для того чтобы минимизировать свою ответственность перед дольщиками.

А в некоторых случаях пробелы в законодательстве представляют собой «мины замедленного действия». К ним, кстати, можно было отнести тот факт, что до недавнего времени, как ни парадоксально, в России не было точного определения понятия «обманутый дольщик», рассказывает Роман Савичев, возглавляющий одно из крупнейших на Юге России «Юридическое агентство «СРВ». По его словам, последние корректировки упомянутого закона усилят позиции покупателей строящегося жилья.

– Дело в том, что пока не существует единых для всей страны официальных критериев, по которым признаются потерпевшими граждане, заплатившие деньги за строительство, но оставшиеся без квартир, – поясняет Р. Савичев. – Поэтому в разных регионах решения о признании людей обманутыми дольщиками могли приниматься субъективно.

Достаточно наугад поискать материал в Интернете, как мы увидим огромные различия. Например, в Башкирии для попадания в реестр обманутых дольщиков требуется подтверждение в судебном порядке права на объект долевого строительства или требования к застройщику. А в Якутии таковыми признают только местных жителей и при наличии исполнительного листа на возврат денег. Практически везде сомнений не возникает по поводу тех, кто покупал проблемное жилье по договору долевого участия, соответствующему ФЗ-214. Но вместе с тем крупно не повезло тем, кто столкнулся с обманом до вступления в силу этого закона или имел несчастье заключить с недобросовестным застройщиком мудреный договор соинвестирования, связаться с вексельной схемой или двойной продажей…

Теперь же четко прописано в законе, что должны быть определены «критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан». Министерство регионального развития РФ занимается этим. Единые критерии для определения дольщиков вроде как находятся в высокой степени готовности. Чиновники обещают в ближайшее время направить их на согласование. Надеюсь, до конца года вопрос разрешится.

К сожалению, тот факт, что юридически не существует критериев «обманутости», не только мешает защищать права добросовестных покупателей недвижимости, но и дает мошенникам повод «вклиниться» в программы помощи. По большому счету, необходимо, чтобы обманутым дольщиком признавался только тот, кто имеет на руках договор о передаче денег. На заре рыночных отношений в нашей стране случалось и такое, что люди отдавали деньги застройщикам просто в руки. И тогда мошенники пытаются «присоседиться» к чужой беде – утверждают, что они тоже платили строителям.

Конечно, скорее всего, число обманутых дольщиков в России изменится. Дело в том, что каждый регион трактовал это понятие как мог. Где-то как могли занижали число обманутых, где-то не хотели признавать двойные продажи, считая их мошенническими схемами. Когда же статистику приведут к общим параметрам, станет ясна полная картина. И соинвесторы, и двойные продажи в критерии войдут, по крайней мере заключенные до периода появления договоров долевого участия.

Вместе с тем, думаю, в рамках этой газетной рубрики будет нелишне напомнить несколько основных правил, которые нужно по максимуму соблюдать, решаясь приобрести жилье на каком-то этапе строительства. Если сомневаетесь хоть в чем-то, не рискуйте!

Итак, при выборе строительной компании нужно помнить, что самая объективная оценка – это уже реализованные застройщиком объекты. Отсутствие же у предприятия сданных в эксплуатацию домов – по меньшей мере повод для раздумий относительно его способности и намерения завершить проект.

Необходимо обратить внимание на название договора, который предлагается вам заключить. Закон о долевом строительстве № 214-ФЗ распространяется исключительно на договоры участия в долевом строительстве. Категорически отказывайтесь, несмотря на все уговоры и мнимые гарантии, ставить свою подпись под договором инвестирования, инвестиционным договором на строительство жилого дома, предварительным договором долевого участия и т.п. Таким способом застройщик, зачастую не имея соответствующих документов на земельный участок, разрешения на строительство и т. д., пытается избежать распространения на сделку требований законов о долевом строительстве и о защите прав потребителей. Также очень часто застройщики уклоняются от регистрации договора участия в долевом строительстве, а это напрямую противоречит законодательству.

Прежде чем заключать договор, попросите застройщика предъявить документы на земельный участок, разрешение на строительство, а также выясните, где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью. Лучше всего показать бумаги юристу.

И помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным именно с момента государственной регистрации. Следовательно, если застройщик будет уклоняться от этой процедуры, вам стоит насторожиться. Договор обязательно должен содержать следующие условия: описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче, срок его передачи, цена, сроки и порядок уплаты денег, гарантийный срок на объект долевого строительства.

Юлия ПЛАТОНОВА