Проект Правил землепользования и застройки Ставрополя обсуждали в мэрии

Едва ли не главной интригой мероприятия стал поиск исчезнувших с карты города 210 гектаров леса, но сенсация удалась наполовину: оказывается, лес на этих участках «не прописан» уже несколько лет. И во многом этому способствовало отсутствие градостроительной документации. Глава города Н. Пальцев подчеркнул, что с принятием Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Ставрополь получит один из наиболее действенных рычагов по цивилизованному управлению территорией:

– Во–первых, являясь документом градостроительного зонирования, он четко регламентирует, где и что мы будем строить, развивать или благоустраивать. То есть определяет функциональное назначение каждого квадратного метра земли. А, во–вторых, именно с этим документом в руках, который получит статус закона, муниципальная власть сможет оспаривать в судах многочисленные случаи нецелевого использования земли.

Главный архитектор города Ю. Расходов, представлявший проект ПЗЗ, заявил:

– В основе правил лежит деление всей территории Ставрополя на территориальные зоны – жилые, общественно–деловые, производственные, рекреационные, зоны инженерной, транспортной инфраструктуры и специального назначения. Для каждой из них устанавливаются градостроительные регламенты. Это ключевое понятие ПЗЗ. В них четко оговариваются две позиции. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. А также предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства.

Таким образом, отныне любой застройщик все свои строительные грезы будет вынужден соизмерить в первую очередь с картографическими материалами Правил землепользовании и застройки (в отличие от генерального плана города, где есть секретные разделы, они являются открытыми для всех физических и юридических лиц. – В.Б.). Не чиновники мэрии, а именно этот документ ответит будущему строителю на вопрос, что конкретно, какого размера и какой этажности можно возвести на приглянувшейся территории. И эти регламенты будут иметь силу закона!

Правда, здесь есть два «но». Первое. Ядовитые плоды строительной вакханалии какое–то время нам придется пожинать и после принятия правил. Дело в том, что по закону разрешения на строительство, выданные до вступления в силу указанного документа, являются действительными.

– Так, например, – отметил Ю. Расходов, – интересы застройщиков комплекса жилых 25–этажных домов по улицам Ленина – Мира – Краснофлотская не будут ущемлены по результатам утверждения правил. Хотя предельная этажность на этой территории определена в девять этажей.

И второе «но», кстати, озвученное при ответе на один из поступивших в президиум «наивных вопросов».

– Авторы Правил землепользования и застройки (российский институт градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор». – В.Б.) неоднократно подчеркивают, что это постоянно изменяющийся документ. В таком случае, что мешает в угоду какому–нибудь крупному застройщику изменить виды и параметры разрешенного строительства? Кто и когда вправе вносить эти изменения?

– Такие изменения, – ответил главный архитектор города, – допускаются, если застройщик предлагает инфраструктурный проект, то есть готов изменить параметры всего района при условии обеспечения территории необходимой инфраструктурой, предоставления людям нового жилья и прочее. Например, сегодня указанное обременение повлечет за собой любой новодел по улице Ленина, куда просто так вклиниться уже физически невозможно.

При этом, подчеркнул Ю. Расходов, решать вопрос о возможности реализации такого проекта будут депутаты городской Думы.

В ходе обсуждения представленного проекта ПЗЗ был высказан ряд замечаний. Так, например, председатель правления Ставропольской организации Союза архитекторов России В. Зыков обратил внимание на следующий момент:

– Градостроительный кодекс РФ в числе параметров разрешенного строительства, которые могут устанавливаться в Правилах землепользования и застройки, содержит максимальный процент застройки земельного участка. Его действие направлено против тех строителей, которые пытаются застроить сто процентов предоставленного участка. К сожалению, в обсуждаемом проекте этот показатель представлен не во всех зонах. Считаю, что он должен быть дан в регламенте обязательно.

Главным же оппонентом разработанных правил стали ставропольские экологи в лице Г. Пинчука, члена Социально–экологического экспертного аналитического совета при председателе Ставропольской городской Думы, который заявил:

– Ставрополь по оползням, подтоплениям, просадке грунтов, ветровой и водной эрозии, загрязнению воды и почвы, засолению и заиливанию почв находится в десятке самых неблагополучных городов России. Однако радикальное оздоровление городской среды в зонах ее устойчивого экологического дискомфорта, защита существующих особо охраняемых природных территорий, меры по реабилитации и воссозданию утраченных территорий природного комплекса, формирование новых зеленых массивов и целый ряд других направлений в обсуждаемом проекте правил не решаются.

Эффект же разорвавшейся бомбы произвела следующая реплика Г. Пинчука:

– В ходе межевания лесов выявились два неприятных факта. Во–первых, за последние 20 лет площадь городских лесов сократилась, по официальным данным, на 1000 гектаров. А по нашим подсчетам – на 1500 гектаров. Во–вторых, когда специалисты наложили схемы отмежеванных лесных участков на представленные нам графические материалы, разница составила 210 гектаров...

Таким образом, авторов проекта вместе с чиновниками администрации города фактически обвинили в том, что в угоду чьим–то частным интересам они «зарезервировали» под будущую вырубку огромный участок леса. Однако, по словам Ю. Расходова, резервировать там уже давно решительно нечего.

– Еще при прежнем руководстве города там были построены дома. Некоторые из них, кстати, принадлежат депутатам прошлого созыва. Оспаривать сегодня в судах эти участки – дело многотрудное и почти бесперспективное. Поэтому мы вынуждены были согласиться с фактически сложившимся зонированием территории.

*****

Все высказанные на публичных слушаниях замечания будут обязательно учтены в доработанном проекте и только в таком виде представлены на утверждение депутатам городской Думы. В целом же, по оценке начальника отдела архитектуры и градостроительства министерства строительства и архитектуры Ставропольского края М. Марковой, разработанный документ отвечает всем требованиям законодательства, он «хороший, и потому должен быть принят».