00:00, 21 октября 2003 года

Как продать «родную мать»

Речь идет о земельных участках, находящихся в бессрочном пользовании предприятий, которые были приватизированы в ходе чубайсовской реформы. Из-за этого феномена - «бессрочного пользования» - мы в свое время потеряли немало иностранных инвестиций, потому что наши зарубежные друзья при покупке какого-нибудь объекта в России в первую очередь интересуются, чья это земля. Тот факт, что объект приватизирован (частный), а земля под ним государственная (т. е. не продается), ставил их в большой тупик. На заре приватизации крайне редки были случаи, когда иностранцам шли навстречу и продавали имущество какого-нибудь завода вместе с землей. На Ставрополье это известное предприятие, принадлежащее «Кока-Коле».

Россиян эта проблема до поры до времени не беспокоила: налог на землю был не обременителен, и, несмотря на Конституцию и ельцинские указы, позиции «левых» в Думе казались столь сильны, что мысли о скором процессе продажи «земли-кормилицы» вряд ли волновали многие умы. При смене собственников объекта земля, закрепленная за предприятием, просто переходила в новые руки - на все тех же правах бессрочного пользования.

Земельный кодекс РФ, подписанный президентом В. Путиным в октябре 2001 года, всю эту систему поломал.

Во-первых, в бессрочное пользование земля уже не предоставляется - ни гражданам, ни юридическим лицам. А во-вторых, до 1 января 2004 года все предприятия должны выкупить или взять в срочную аренду землю, на которой они располагаются. До окончания этого срока осталась сущая ерунда, но, как оказалось, подавляющее большинство из них не спешит перейти в разряд землевладельцев. В беседе корреспондента «СП» с заместителем министра имущественных отношений СК А. Цыганковым выяснилось, что от продажи земли, находящейся в краевой и федеральной собственности, выручено менее 10 млн. рублей, в стадии рассмотрения заявки от двух десятков крупных предприятий – таких, как «Энергомера», «Аналог», «Монокристалл», «Ставропольский пивзавод» и др., - которые принесут в казну еще пару десятков миллионов рублей. Это пока все. В чем же причина отсутствия ажиотажа, почему государство, рассчитывавшее на «золотой дождь» (десятки миллиардов «земельных денег»!), получило лишь жалкие копейки?..

Уроки «дешевой» приватизации

Чтобы понять логику наших командиров производств, начиная от мелких региональных и заканчивая крупными российскими, выбившимися в олигархи, нужно вспомнить, что первая, чубайсовская, приватизация была крайне дешевой. По сути, все лакомые куски были скуплены за гроши - от Москвы до самых до окраин, что оправдывалось тезисами о «бедности людей» и «отсутствии первоначального капитала». Земля, отданная предприятиям как бесплатное приложение в бессрочное пользование, вообще как товар не воспринималась, что позволяло думать некоторым капиталистам-недоучкам, будто завод они приватизировали вместе с участком. Со временем собственность сконцентрировалась в руках немногих, и вчерашние отцы-командиры, превратившиеся в хозяев и вкусившие плодов западной цивилизации, захотели «вторую серию» приватизации - земельную. Только вот приватизация по новому Земельному кодексу получилась совсем не такая, которую ждали олигархи и их меньшие региональные братья: не дикая и совсем не дешевая, как в 1992 году. Президент, поддержанный местными властями, готовыми ради пополнения бюджета спустить семь шкур с любого олигарха, дал понять, что халявы не будет, и представители крупного бизнеса, не желая расставаться с кровно нажитой денежкой, вдруг быстро «полевели», заголосив в унисон с коммунистами, что продавать землю - это все равно, что продать родную мать...

В ряде случаев речь идет действительно о немалых суммах. Например, «Горьковский автозавод» (знаменитый ГАЗ) должен выложить за свой земельный участок 104,2 млн. долларов, «Ижорские заводы» - $ 80,2 млн., «Кировский завод (СПб)» - $ 65 млн., «Новолипецкий меткомбинат» - $ 61 млн. Кому же понравится отдавать такие деньги в казну?

На Ставрополье масштабы, понятное дело, иные. Но настрой большей части директоров тот же - землю не выкупать. Многие уже подписали срочные договоры на аренду земли с государством, несмотря на значительно поднятые арендные ставки. Генеральный директор ОАО «Ставропольстрой» В. Травов посетовал, что платежи за землю превысили 3,5 млн. рублей, а добывать хлеб насущный становится все сложнее: «В Ставрополе практически нет свободных участков под строительство жилья».

Руководитель ОАО «Автоприцеп-КамАЗ» Е. Письменный, также отказавшийся выкупать землю, заявил, что «платить такие деньги - около 60 млн. рублей - это сумасшествие». По его мнению, ставки нужно понизить в

3-4 раза, чтобы заинтересовать бизнес. Е. Письменный полагает, что действующая в Ставрополе выкупная цена на землю «далека от справедливости» и под силу лишь торговым предприятиям, АЗС и прочим делателям «легких» денег.

Д. Рабочий, генеральный директор ОАО «Ставропольагро-снаб», среди причин бойкотирования выкупа земли называет боязнь руководителей прогадать: ведь, получив участок в собственность, предприятие по-прежнему будет платить базовый земельный налог, который только за последние два года увеличился в 3,6 раза, поэтому многие сегодня (и завтра тоже) предпочитают платить государству арендную плату. Но палка, как известно, бывает о двух концах, и поэтому не исключено, что в начале года несостоявшиеся землевладельцы закричат «караул!» из-за желания властей пополнить казну: завтра арендная плата может оказаться гораздо выше ставки земельного налога.

Учитывая, что многие депутаты краевой Думы (те же Е. Письменный, Д. Рабочий и др.) и представительных органов муниципальных образований имеют непосредственное отношение к деятельности крупных и не очень предприятий, будет интересно наблюдать за баталиями законодателей, когда речь зайдет об индексации арендной платы и земельного налога в 2004 году. Чтобы играть с государством в азартные игры, нужно быть суперпрофессионалом...

Семь раз отрежь. Один раз - продай

Немного о правилах игры. В соответствии с Земельным кодексом РФ выкупная стоимость участка, на котором находится приватизированное предприятие, складывается путем умножения ставки земельного налога на местный коэффициент от 3 до 30. (Кстати, своими законами региональные власти могут менять эту кратность). В Ставрополе, например, коэффициент составляет 10 - максимальный для городов с населением свыше 300 тыс. человек. А если учесть, что власти города разбили его на 20 зон, где в зависимости от привлекательности участков налоговые ставки сильно разнятся, то можно представить себе, какой простор для плодотворного творчества имеют сегодня чиновники не только в Ставрополе, но и в целом по России: по оценкам экспертов, ставки выкупных цен по регионам отличаются примерно в 80 раз, а внутри каждого из них от 4 до 75 раз.

Самый высокий коэффициент - 30, как догадывается читатель, установлен для Москвы. В центральной части столицы стоимость земли доходит до $ 13 млн. за гектар, смещаясь к окраинам до $ 300 тысяч. Много это или мало? Московский бизнес устами некоторых ярких своих представителей утверждает, что много. Мэрия же считает расценки вполне подъемными, поэтому процесс выкупа земельных участков находится в вялотекущем состоянии - надо понимать, к удовольствию местных властей, действующих по принципу «семь раз отмерь, один раз отрежь». А если учесть, что государство стремится получать основные доходы от налогов имущественных, то позиция правительства Москвы и многих других регионов вполне понятна: арендную плату и земельный налог, рост которого, между прочим, давно превысил инфляцию, можно повышать «до посинения», а землицу продаешь только один раз.

Впрочем, имеются и обратные примеры, когда региональные власти под давлением промышленного лобби «спускают» землю по смешным ценам - 15 тыс. рублей за гектар, как это было в Иркутске.

В Ставрополе подобного демпинга нет, но и сказать, что земля здесь «кусается», как в Москве, тоже нельзя. В краевом центре в зависимости от зоны выкупная стоимость земли официально колеблется от 53,6 руб. до 1,5 руб. за квадратный метр (для сравнения в Краснодаре: от 645 до 51 рубля). Но чем дальше «в лес», т. е. в сельские районы, тем приватизация кормилицы дешевле: например, в Левокумском районе целый гектар можно приобрести менее чем за 20 тысяч.

Как видим, на Ставрополье цены вполне доступные, но, как отмечает тот же А. Цыганков, потенциальных покупателей сбивают с толку разговоры о том, что не надо спешить, мол, государство можно взять измором, и оно сделает приватизацию земли чуть ли не символической.

Журавли, которые в небе

Страстное ожидание халявы, на которую так падки новые российские капиталисты, презирающие синицу в руках, время от времени подогревается как близкими к власти олигархическими структурами, так и крупными лоббистами. Во многом это объясняется предстоящими выборами, и тема, что негоже государству обирать только-только поднимающееся с колен предпринимательство, без сомнения, находит благодарных слушателей в регионах.

В числе наиболее активных защитников, по понятным причинам, Российский союз промышленников и предпринимателей. По его оценкам, суммарная стоимость подлежащих выкупу земельных участков (вне Москвы и Санкт-Петербурга) по действующим ставкам составляет 106 млрд. долларов, или 25,86 процента внутреннего валового продукта страны. Видный функционер РСПП К. Бендукидзе, генеральный директор «Объединенных машиностроительных заводов», предложил правительству изменить методику расчета выкупной цены, ограничив ее сумму двумя процентами ВВП с рассрочкой платежей до 10 лет.

О том, что Земельным кодексом «поспешно заполнено правовое пространство», заявил и председатель комитета ГД по собственности В. Плескачевский, который ранее был ярым сторонником этого документа. Масла в огонь подлило и Минэкономразвития РФ, заявив, что подготовило проект поправок в земельное законодательство, где «учтены идеи предпринимателей». В частности, министерство полагает существенно, примерно в 15 раз, снизить выкупные цены на земли, находящиеся под приватизированным имуществом, ограничившись суммой в 1,2% от ВВП (с учетом самого дорогого региона - Москвы - 4,6% ВВП). При этом возможна рассрочка платежей на пять лет...

Таким образом, интересы бизнеса довольно едины и понятны. А государственные? Главный недостаток этого законопроекта заключается отнюдь не в том, что в случае его принятия часть бизнесменов, уже выкупивших землю, понесут убытки и будут выглядеть дураками на фоне новых «прихватизаторов». Понятно, последуют скандалы и компенсационные иски. Загвоздка в другом: речь идет об «уценке» земли на целых 100 миллиардов долларов, и потерять такую сумму, равную примерно трети внешнего долга, государство себе вряд ли позволит. Проще и дешевле «заткнуть рты» десятку олигархов, создав для их предприятий индивидуальные льготы под каким-нибудь благовидным предлогом.

Тем же, кто все-таки надеется на щедрость власти, следует помнить, что пора самых сладких обещаний - выборы - заканчивается в декабре, а с нового года прекращается бессрочное пользование землей, и не определившиеся с арендой или выкупом собственники просто окажутся вне правового поля со всеми вытекающими последствиями: за самовольное занятие госземель ждут штрафные санкции и неприятные встречи с прокурором и судьей.

В мутной воде

Справедливости ради скажем, что и сами власти не вполне готовы к требованиям, которые предъявляет земельное законодательство. В частности, речь о разграничении земель на федеральные, краевые и муниципальные. Эта работа началась в прошлом году, успехи у субъектов РФ разные, но в целом процесс далек от завершения, несмотря на помощь, выделяемую из бюджета. Работа осложнена участием в ней множества бюрократических организаций, кормящихся на подготовке разных справок и согласований, не говоря уже о дорогостоящих процедурах типа межевания участков. Начиная с прошлого года, в Министерство имущественных отношений РФ Ставропольем направлены материалы по отнесению к федеральной собственности 3200 земельных участков, к краевой - 1800, к муниципальной - 600. Это неплохие показатели на фоне других регионов ЮФО. Но, как признает А. Цыганков, «муниципалитеты слабо занимаются разграничением собственности на землю», а предприятия не проявляют должной заинтересованности в предоставлении сведений о закрепленных за ними участках. Кроме того, большинство участков не прошли кадастровый учет, а многие землепользователи вообще не имеют правоустанавливающих документов.

Ну просто дремучесть какая-то: часть директоров крупных предприятий, за которыми закреплены сотни гектаров, ждут от государства халявы, а часть - из тех, что помельче - живут одним днем, полагаясь на русское «авось». А пока директорский корпус ломает голову над земельным вопросом, коммерсанты без всяких конкурсов предлагают под жилищную застройку участки по цене 100 тыс. рублей за сотку. В хорошем месте гектар обходится в 5-10 миллионов.

И как тут не вспомнить претензии А. Черногорова к ловкачам, которые повадились обижать школы, детские сады и прочие казенные учреждения, имеющие на правах бессрочного пользования довольно большие земельные участки. Мода на «изъятие» этих участков в угоду большим людям и фирмам, строящим элитное жилье, уже шагнула из Ставрополя в другие города и веси. Но просьба губернатора к прокуратуре «разобраться и наказать» виновных, похоже, не будет иметь продолжения. Ведь не малые же ребята эти директора школ, добровольно подписывающие бумаги в пользу фирмы N, и чиновники, передающие участки в распоряжение будущих новоселов. Все прекрасно понимают, почему они это делают. И как тут найти состав преступления?

Лишь на первый взгляд эти «шалости» не имеют отношения к обсуждаемой проблеме. Ставрополь развивается и застраивается быстро, а земли больниц и школ ограничены. Следующий этап - это скупка «плохо лежащих» заводских участков. Поэтому командиры производств, которые умеют смотреть вперед, не затягивают с выкупом земли - ведь лишнюю кормилицу уже сегодня можно выгодно перепродать. Не верный ли это знак того, что дешевой приватизации земли не будет?..